2025年から2026年にかけて、海外不動産とスタートアップ投資の世界は劇的な変化の渦中にある。国際金融市場を覆う「高金利長期化」の影響と、地政学リスクの高まりは、不動産価格の変動や資金調達環境を大きく揺さぶっている。一方、テクノロジー領域では生成AIを中心としたスタートアップ投資が世界の資本を吸い寄せ、シリコンバレーを再び中心地へ押し上げている。

この二つの潮流は、一見矛盾しているようで実は密接に絡み合う。慎重な目利きが不可欠な不動産市場では、データセンターやシニアリビングといった「オペレーショナル資産」が新たな成長軸となり、同時に「ブラウンからグリーン」への改修戦略が注目されている。スタートアップ投資では、AIの独占的な資本集中が進む一方で、防衛・クライメートテック・ロボティクスなど分散投資の必要性が浮上している。

特に日本人投資家にとって、為替リスクや複雑な税務制度を乗り越えながらどの市場・セクターを選ぶかが、投資成否を決する鍵となる。本記事では、最新データと専門家の知見をもとに、2025-2026年の投資戦略を多角的に解き明かす。

Contents

世界不動産市場の「波状回復」：高金利と地政学リスクが生む新たな投資機会

世界の不動産市場は現在、「波状回復（corrugated recovery）」と呼ばれる不均一なリズムでの再生をたどっている。背景にあるのは、長期化する高金利政策と地政学リスクの複合的な影響だ。米国ではFRBが利下げを見送り続ける一方、欧州は緩やかな利下げサイクルに入り、アジアの一部ではデフレ圧力が観測されるなど、地域ごとに異なる様相を呈している。この不均衡な状況は、投資家にとって慎重な判断と市場別の精緻な戦略を求めている。

特に顕著なのが、資本コストの上昇による投資環境の変化である。高金利環境下では、安定性はあるものの利回りの低い「コア資産」への需要が後退し、より積極的に価値創造を目指す「バリューアッド」や「オポチュニスティック」戦略に投資家の視線が移っている。再開発や再配置による高リターンを狙う動きは、日本人投資家にとっても今後の重要な戦略的転換点となるだろう。

さらに、地政学リスクは市場の不確実性を高めるだけでなく、新しい投資機会を生む触媒として機能している。関税や相互貿易摩擦の拡大はグローバルサプライチェーンの再編を促進し、ニアショアリングやフレンドショアリングを背景に新興地域での物流施設需要が拡大している。例えば、米国市場向けのメキシコや、欧州市場向けの東欧諸国では、倉庫や配送センターへの新規投資が活発化している。これは、従来のプライム市場に代わる新しい成長地域として注目すべき動向である。

一方、価格面では大幅な調整がすでに進んでおり、2025年から2026年にかけては投資家にとって「先行者利益」を得られるタイミングだとされる。欧州やアジアではすでに取引量が回復しつつあり、割安に取得した資産を中長期で成長セクターに転換する戦略が有効となる。重要なのは、単なる「市場回復」を待つのではなく、リスクを伴う中でいかに戦略的に動けるかが成否を分けるという点だ。

セクター別に鮮明化する「K字型回復」：データセンターからホテルまで

市場全体の回復が均一でない中、セクター間の格差は「K字型回復」という形で鮮明化している。特に強い追い風を受けているのがデータセンターと物流施設である。AIやクラウド需要の拡大を背景に、データセンターは世界的に最も有望な投資対象と位置付けられており、都市部でのマルチテナント型施設も人気を集めている。物流施設も安定した需要を維持しているが、供給過剰により一部地域では空室率の上昇が見られるなど、選別眼が必要だ。

人口動態に支えられる住居系セクターも堅調だ。集合住宅や学生寮、シニアリビングは欧米全域で供給不足が続き、長期的な投資先として評価されている。また、観光需要の回復を背景にホスピタリティセクターも力強い反発を見せ、特に日本市場は高級ホテルから低価格帯まで幅広い投資対象として注目を集めている。これらの資産は単なる不動産ではなく、専門的な運営ノウハウを必要とする「オペレーショナル・アセット」へと変貌しており、投資判断は物件評価だけでなく、運営体制やパートナー選定にまで及ぶ。

一方で、オフィスや商業施設は二極化が進む。サステナビリティ性能を備えたプライムオフィスは需要が集中する一方、旧式ビルは陳腐化リスクが高まり、割安な再生案件として浮上している。JLLの推計によれば、世界の主要都市で最大1.2兆ドル規模の改修資本が必要とされており、ここにバリューアッド型の投資機会が広がっている。商業施設も、スーパーマーケットを核にしたリテールパークは回復を見せるが、ファッション中心の施設は依然として厳しい。

セクターごとの明暗をまとめると以下の通りである。

セクター成長要因投資リスク
データセンターAI・クラウド需要建設コスト上昇
物流施設Eコマース、都市型需要一部で供給過剰
住宅・リビング供給不足、人口動態規制強化の懸念
ホテル観光回復、価格改定能力景気変動に敏感
オフィスESG需要による「質への逃避」老朽ビルの陳腐化
商業施設ディフェンシブなリテール強みEコマースとの競合

不動産投資はもはや「どの市場に投資するか」だけではなく、「どのセクターに、どの戦略で挑むか」が勝敗を分ける時代となった。日本人投資家にとっても、単なる利回り比較ではなく、長期的な社会変化や技術革新に裏打ちされたセクターを見極める力が求められている。

日本人投資家に広がる地域別戦略：米国・欧州・東南アジアの最新動向

日本人投資家にとって海外不動産は依然として魅力的な選択肢だが、その投資先は地域ごとに明暗が分かれている。米国は市場規模と透明性で第一の投資先としての地位を維持している一方、欧州は回復の波に早く乗り、東南アジアは高い成長率とリスクの両方を併せ持つ市場として注目されている。

米国：安定と潜在的リターンの両立

米国では集合住宅が外国人投資家に最も人気のある資産タイプとされる。サンベルト地域では供給過剰が懸念されるが、ニューヨークやシカゴといった主要都市では賃料回復の兆しが鮮明だ。J.P.モルガンは米国のバリューアッド不動産で年率10.1%、コア不動産でも8.1%という堅調なリターンを予測しており、日本人投資家にとっても有望な市場といえる。

欧州・英国：不均一な回復と新たなチャンス

欧州は利下げのタイミングが米国より早く、投資環境が改善しつつある。英国ではアフォーダブル住宅や都市型物流施設が注目され、欧州大陸ではストックホルムのCBDオフィスや新築集合住宅が堅調に推移している。Brexit後の政治的混乱を脱しつつある英国や、観光業で潤う南欧諸国は、新たな投資機会を模索する投資家にとって魅力的だ。

東南アジア：高成長とリスクの二面性

東南アジアは人口増加と都市化の追い風を受け、強い成長ポテンシャルを持つ。マレーシアではCAGR 6.6%の成長が予測され、TOD型住宅や産業用不動産が主導している。フィリピンはメトロ・マニラの住宅価格上昇が顕著で、物流市場も拡大中だ。一方、タイは供給過剰に直面しており、慎重な見極めが必要とされる。

地域注目資産タイプ平均利回り投資家の主なリスク
米国（主要都市）物流施設4-5%高価格・競争激化
英国（ロンドン）ESG対応オフィス4-5%景気後退・為替変動
マレーシア（KL）TOD型住宅4-7%政治不安・為替リスク
フィリピン（マニラ）集合住宅6-8%規制変更・インフラ不足

日本人投資家にとって、地域別の戦略は「安定資産」と「高成長資産」の組み合わせが鍵となる。米国や英国の成熟市場で安全性を確保しつつ、東南アジアで高成長を取り込む分散型戦略が今後の主流になりそうだ。

ベンチャーキャピタル市場の二極化：AIゴールドラッシュとセカンダリー市場の台頭

不動産と並んで注目されるのが、スタートアップ・ベンチャーキャピタル投資の最新動向だ。2025年のVC市場は投資額の急増と案件数の減少という「二極化」の特徴を見せている。AIを中心としたメガディールが資本を吸い寄せる一方、中小規模の案件は資金調達に苦戦している。

資本の集中と案件数の減少

2025年第1四半期のVC投資額は1,263億ドルと過去10四半期で最高を記録したが、これは一部のAI関連メガディールがけん引したものだ。一方で案件数は低迷しており、投資家が少数の「勝ち筋」に資本を集中させている構造が浮き彫りになっている。まさに「量より質」へのシフトが進んでいる。

IPO停滞とセカンダリー市場の拡大

IPO市場は依然として低調で、2025年第1四半期のエグジット総額は782億ドルと前年同期比20%減となった。資金回収の道が閉ざされる中、セカンダリー市場が新たな出口戦略として脚光を浴びている。レイターステージのスタートアップ株式を割安で取得できる環境は、日本人投資家にとっても魅力的なエントリーポイントとなるだろう。

米国とその他地域の差

地域別では、米国がAIブームの中心として世界のVC資金の7割近くを吸収。欧州はマクロ経済の不確実性から投資が冷え込み、アジアはエグジットの減少が課題となっている。ただしインドはフィンテックを中心に健闘しており、今後の成長が期待される。

日本人投資家への示唆

日本人投資家にとって重要なのは、「バーベル戦略」の採用である。すなわち、米国大手VCを通じてAIへのエクスポージャーを確保しつつ、日本や欧州の専門特化型シードファンドにも分散投資することでリスクを軽減するというアプローチだ。加えて、セカンダリー市場の活用は、過熱するプライマリー投資に代わる有効な手段として検討すべきだろう。

ベンチャーキャピタル市場は今後ますます選別が進む。勝者総取りのAI分野に乗るだけではなく、出口戦略を複数用意し、地域とステージを分散させる柔軟な資本配分が、持続的なリターンを確保するための鍵となる。

「アメリカン・ダイナミズム」とクライメートテック：AI以外の成長分野に注目

2025年のベンチャーキャピタル市場では、AIが圧倒的な資本を吸収しているが、それと並行して見逃せないのが「アメリカン・ダイナミズム」やクライメートテックといった次世代の成長分野である。これらは地政学リスクや社会的課題を背景に生まれたテーマであり、AI偏重の投資環境において分散戦略として重要な意味を持つ。

防衛・安全保障を軸にしたアメリカン・ダイナミズム

Andreessen Horowitz（a16z）が提唱する「アメリカン・ダイナミズム」は、国家安全保障や再産業化に資するスタートアップへの投資を指す。航空宇宙、防衛、先端製造、エネルギー安全保障といった分野が対象で、中国との競争激化を背景に米国政府からの需要が拡大している。政府系機関の安定した契約は景気循環に左右されにくく、投資家にとっては非周期的で持続的な成長を享受できる稀有な分野だ。

クライメートテックの台頭

気候変動対応は国際社会における喫緊の課題であり、スタートアップ投資においてもクライメートテックは中心的テーマとなりつつある。持続可能な燃料、炭素除去技術、小型モジュール炉（SMR）などが注目され、各国政府が政策的に支援している。国際エネルギー機関（IEA）は、2050年カーボンニュートラル達成のためには2030年までに年間1.3兆ドル規模の投資が必要だと試算しており、関連市場の拡大余地は大きい。

投資家にとっての意味

AIに偏重したポートフォリオは、将来のリスクを高める可能性がある。したがって、日本人投資家にとっても、防衛・エネルギー・気候関連技術への分散投資はリスクヘッジであると同時に長期的な成長源泉となる。米国を中心としたこれらの分野への投資は、国際情勢の変化を背景に一層の追い風を受けることになるだろう。

PropTech・FinTechが変える投資のかたち：不動産トークン化とAIディールソーシング

従来、海外不動産やスタートアップ投資は「富裕層や機関投資家の専売特許」とされてきた。しかし近年、テクノロジーの進展によりこの構造が急速に変わりつつある。PropTech（不動産テック）とFinTech（金融テック）の台頭が、投資へのアクセスを民主化し、投資家の裾野を広げている。

不動産投資を変えるPropTech

AIによる不動産評価やブロックチェーンを活用した取引効率化は、従来の不動産投資を大きく変革している。AIプラットフォームは賃料収入や修繕費を瞬時に試算でき、投資判断のスピードと精度を飛躍的に高めている。また、スマートコントラクトによって賃料支払いや権利移転を自動化できるため、仲介コストの削減にもつながる。これにより、投資家は「何を所有するか」だけでなく「いかに運営するか」がリターンを決める時代に移行している。

投資の裾野を広げるFinTech

FinTechの進化により、不動産クラウドファンディングや資産のトークン化が普及している。日本ではCOZUCHIやTECROWDといったプラットフォームが人気を集め、1万円から投資可能な案件も増加した。さらに、不動産をトークン化することで少額からの分割所有が可能となり、かつ流動性の向上も期待できる。ケネディクスやスターツといった大手企業も参入しており、市場は急速に拡大している。

AIによるスタートアップ投資の効率化

一方、スタートアップ投資ではAIを活用したディールソーシングが進展している。SploreやPitchBook AIといったプラットフォームは、膨大なデータを解析して投資家に最適な案件を提示し、成功可能性を予測する機能まで備えている。これにより、専門的な知識やネットワークを持たない投資家でも、従来よりも高い精度で投資判断を行えるようになってきた。

日本人投資家にとっての意義

これらの技術革新は、日本人投資家にとって「海外不動産やスタートアップ投資への参入障壁を大幅に下げる」ものである。少額からグローバル投資にアクセスできる環境は、従来の大口投資家中心の市場構造を変える可能性がある。リスク分散を図りながら国際的な投資機会に参加できることは、資産形成を志向する個人にとって大きな追い風となるだろう。

日本人投資家に求められるリスク管理：為替・規制・新興国リスクの最前線

海外不動産やスタートアップ投資は高いリターンをもたらす一方、数多くのリスクを内包している。特に日本人投資家にとって無視できないのが、為替変動、各国規制、そして新興国特有の運営リスクである。これらを十分に理解し、具体的な対策を講じることが投資成功の条件となる。

為替リスクとそのヘッジ方法

円安基調が続く中、為替リスクは投資リターンを容易に打ち消す。リスクは「取引」「換算」「経済的リスク」の三種類に大別される。代表的なヘッジ手法としては以下がある。

  • 為替予約（フォワード契約）で将来の為替レートを固定
  • 通貨オプションを活用し、柔軟性を確保
  • 為替ヘッジ付きETFによる分散投資
  • 多通貨口座で現地通貨を直接管理

**為替リスク管理は「選択肢」ではなく「必須コスト」**と認識することが重要だ。

規制リスクへの対応

オーストラリアの既存住宅購入禁止（2025年施行）や、東南アジアにおける土地所有制限など、各国政府の政策変更は投資環境を一変させる。政治的に敏感な住宅市場は特に規制の対象になりやすいため、学生寮やシニアリビング、物流施設など、規制影響の小さいセクターへのシフトが有効とされる。

新興国市場での運営・開発リスク

カンボジアやマレーシアでは未完成物件の建設中断による投資損失が報告されており、デベロッパーの信用調査は必須だ。また、不当表示や「外国人価格」による不利益、さらには投資家保護制度の欠如も大きなリスク要因となる。新興市場に挑む場合は、信頼できる現地パートナーや専門家を活用することが不可欠である。

このように、為替・規制・運営リスクを軽視した投資は致命的な結果を招く可能性がある。リスク管理を投資戦略の中心に据えることが、日本人投資家にとって不可欠な心得である。

投資の民主化と新たな参入機会：クラウドファンディングからトークン化まで

かつて海外不動産やスタートアップ投資は、一部の富裕層や機関投資家に限られた領域だった。しかし近年、FinTechやPropTechの進展により投資環境は大きく変わり、個人投資家にまで門戸が開かれている。

不動産クラウドファンディングの拡大

日本国内外で、不動産クラウドファンディングが急速に普及している。TECROWDやCOZUCHIといったプラットフォームを利用すれば、1万円からでも海外不動産に参加可能だ。従来必要だった数千万円単位の資金が不要になり、若年層や投資初心者でも参入できるようになった。

トークン化が生む流動性

ブロックチェーン技術による資産のトークン化は、不動産や未公開株といった非流動資産を分割し、少額投資を可能にする。日本でもケネディクスの不動産STOやスターツの「SHOEGAZE」プラットフォームが登場し、年利4%前後の利回りを提示している。トークン化は流動性を高め、従来は固定化されがちだった投資資産を「売買可能な商品」へと変えている。

AIが変えるスタートアップ投資

スタートアップ投資の分野では、AIを活用したディールソーシングが広がっている。SploreやPitchBook AIは膨大なデータを解析し、投資テーマに合致する企業を効率的に抽出。従来は専門家や人脈に依存していた情報収集を、自動化と精度向上によって大きく変えている。

日本人投資家への意味合い

クラウドファンディング、トークン化、AIディールソーシングの普及は、日本人投資家にとって「参入障壁の低下」と「投資機会の拡大」を意味する。少額からグローバル資産へアクセスできる環境は、個人投資家層の資産形成を根本的に変える可能性がある。海外投資はもはや一部の富裕層だけのものではなく、一般投資家にとっても現実的な選択肢となりつつある。

まとめ

2025年から2026年にかけての海外不動産・スタートアップ投資環境は、かつてないほど複雑かつ多様な様相を呈している。高金利と地政学リスクが重なる中、不動産市場は波状的な回復を見せ、データセンターやシニアリビングなど新たな成長セクターが浮上している。一方で、旧式オフィスやファッション中心の商業施設は陳腐化リスクを抱え、明暗が鮮明化している。

スタートアップ投資では、生成AIを中心とした資本集中が進む一方、出口戦略の停滞がセカンダリー市場を台頭させている。さらに、防衛やクライメートテックといった新分野が注目を集め、投資家に分散の重要性を強く示している。

日本人投資家にとっては、為替変動や規制リスク、新興国市場特有の不確実性をどう克服するかが成功の鍵となる。クラウドファンディングやトークン化の普及によって投資の裾野は拡大し、従来は一部の富裕層に限定されていた機会が一般投資家にも開かれつつある。

リスク管理と分散投資を徹底し、テクノロジーを積極的に活用することこそが、次の時代に求められる投資家像である。未来は、情報に基づき戦略的に行動する者の手に委ねられている。

出典一覧

Reinforz Insight
ニュースレター登録フォーム

ビジネスパーソン必読。ビジネスからテクノロジーまで最先端の"面白い"情報やインサイトをお届け。詳しくはこちら

プライバシーポリシーに同意のうえ